Već pet godina stambene zajednice u Srbiji su u obavezi da imaju upravnika. U većini zgrada taj posao obavljaju profesionalni upravnici, jer od stanara ili niko nije hteo da preuzme ovu obavezu ili nisu mogli da se dogovore ko će biti na toj funkciji. U prethodnom periodu profesionalni upravnici su naišli na niz problema: od neodazivanja stanara na zakazane skupštine, nenaplativosti računa za održavanje zgrade i njihov rad do primanja poziva tokom 24 sata dnevno. S druge strane, stanari uglavnom kažu da ne znaju zašto plaćaju upravnike kada većina njih samoinicijativno ne pokreće rešavanje bilo kog problema, niti redovno održavaju obavezne sastanke.
Kada je novim zakonom propisano da svaka zgrada mora da ima svog upravnika, mnogi su mislili da će održavanje objekta u kojem stanuju i dogovor komšija oko rešavanja problema biti brže i efikasnije. Ima i onih koji su verovali da će upravnici svojim predlozima unaprediti kvalitet života u njihovim zgradama.
“Profesioni upravnik je tu isključivo kada ga zovemo da imamo neki problem. Samoinicijativno se ne javlja. Srećom, mi nemamo većih problema u zgradi, ali, kažem, kada god smo mu se obratili za nešto, to je bilo rešeno. Na sastancima skupštine stanara u našoj zgradi ima kvoruma, doduše minimalnog, ali se ti sastanci retko održavaju. Možda jednom godišnje“, kaže S.P. iz Zrenjanina.
U ovoj zgradi komšije smatraju da je profesionalni upravnik samo veza između njih i izvođača radova.
„Postavljanje profesionalnog upravnika za nas nije značilo skoro nikakvu promenu, osim što se promenio broj telefona na koji prijavljujemo da se pojavio neki problem u zgradi. Ranije smo zvali firmu koja održava zgradu, a sada upravnika. Našom zgradom od početka upravlja isti upravnik. Raspitivali smo se i shvatili da na teritoriji Zrenjanina sve isto funkcioniše... Inicijative profesionalnih upravnika nema, pa ga zbog toga nismo menjali“, dodaje S.P.
S druge strane u mnogim zgradama stanari ne učestvuju u radu skupštine, čak i ako se one zakazuju više od jednom godišnje.
„Sve odluke se donose na sastanku stanara koji se održavaju kvartalno, po potrebni i češće. Najveći problem naše zgrade je nezainteresovanost stanara, jer ima dosta podstanara. Vlasnici stanova retko dolaze, pa je broj prisutnih uvek do desetak vlasnika“, kaže Jelena Pernat iz Zrenjanina.
„Rešavanje problema uglavnom otežava to što neki ne žele da učestvuju u troškovima. Zahtevi upućeni profesionalnom upravniku, čijim smo radom uglavnom zadovoljni, odrađuju se u što kraćem roku i u skladu sa finansijskim mogućnostima stambene zajednice. Firma koja održava našu zgradu je ista od početka, ali se upravnik promenio“, dodaje naša sagovornica.
Profesionalni upravnik ne može da reši baš sve probleme
Profesionalni upravnici se u svom radu suočavaju sa raznim problemima koji mogu biti socijalne, pravne, zakonodavne i profesionalne prirode.
“Rešivi su isključivo problemi lakšeg karaktera za koje upravnik samostalno može da odluči i primeni predviđenu proceduru. Sva veća finansijska ulaganja ili sve značajne regulative po pitanju zajedničkih konstukcija, instalacija, imovine, zahtevaju duži vremenski period u zavisnosti od dokumentaciije i procedura”, kaže Vlade Novković, profesionalni upravnik.
Stanari zgrada, objašnjava, iako je prošlo već pet godina i dalje ne shvataju šta tačno znači imati profesionalnog upravnika.
“Profesionalnog upravnika ljudi još povezuju sa predsednikom skupštine stanara i domarom. U skladu sa zakonom ne postoji radno mesto koje je predviđeno da obavlja svoju funkciju 24 sata dnevno 7 dana u nedelji”, ističe naš sagovornik.
Ukoliko se, kaže, angažuje profesionalni upravnik koji samostalno obavlja delatnost nije moguće da kvalitetno odgovori profesionalnom pozivu jer je uslovljen ukupnim radnim satima.
“Zbog toga mnogi profesionalni upravnici ugovaraju mnogo zgrada kako bi došli do nezasluženog profita. Samim tim ugrožavaju struku što bi trebalo da bude definisano kao u drugim komorskim sistemima koji daju dobre rezultate - ograničenja u vidu broja sklopljenih ugovora u odnosu na broj zaposlenih upravnika kod ugovarača i slično”, kaže Novković.
Zašto je bitno da zgradom upravlja profesionalni upravnik?
U današnjim tržišnim uslovima, ističe, nije moguće imati pristojnu zgradu bez učešća stručnog lica.
“Savremeni život je doneo mnoge promene u načinu življenja i ophođena prema imovini, kao i otuđenje u socijalnom smislu. Danas je gotovo nemoguće organizovati radnu akciju uređivanja zajedničkog životnog prostora. Primorani smo iz praktičnih razloga da unajmljujemo druga lica ili da angažujemo treća lica koja će za naknadu obavljati funkciju upravnika i rešavati probleme u održavanju zgrada”, navodi naš sagovornik.
Zbog toga bi ljudima koji žele da brinu o tuđem životnom prostoru trebalo dati šansu. Jer, najlakše je nešto kritikovati.
“Bitno je da se strpljivo na duge staze menja svest i pristup društva prema profesionalnim upravnicima, a vreme će eliminisati nelojalnu konkurenciju kao i loše poslovne primere. Uvažavanje i poštovanje je osnov za kvalitetan život u zajednici. Stambena zajednica treba da ima profesionalnog upravnika koji bi kao neutralna ličnost pravično sprovodio zakonom predviđenu regulativu i radio u našem zajedničkom interesu”, objašnjava Novković.
Problemi na koje najčešće ukazuju profesionalni upravnici
- Neplaćanje troškova održavanja i upravljanja;
- Nesloga suseda koja otežava upravljanje;
- Problemi u primopredaji dužnosti/dokumentacije;
- Problemi prinudnih upravnika (ograničena ovlašćenja);
- Neodgovornost vlasnika da učestvuju na skupštinama stambenih zajednica i preuzmu svoje obaveze u odlučivanju;
- Nedostatak kapaciteta za rad u smislu da novi profesionalni upravnici koji žele da obavljaju taj posao i polože ispit, vrlo brzo odustaju od tog posla kada se suoče sa problemima na koje nailaze;
- Pogrešno tumačenje stanara u zgradi da mogu zvati upravnika u bilo koje doba dana ili noći.
Podaci pokazuju da u proseku 20 do 30 procenata stanara ne plaća uslugu održavanja zgrada.
“Ovaj problem se, u najboljem slučaju, uglavnom rešava putem izvršitelja. U ostalim slučajevim potraživanja ostaju nenaplaćena ili idu u zastarevanje. Veliki broj stanara zloupotrebljava sporost sistema i dobru nameru profesionalnih upravnika koji ne utužuju iz razloga što žele da izbegnu sudske sporove i održavaju dobar odnos sa ugovornom stranom”, kaže naš sagovornik.
“Na teritoriji Srbije iznos naknade za profesionalnog upravnika po stanu iznosi u porseku 2 do 2,5 evra tj. 250-300 dinara. Sa prosečnim brojem od oko 20 stanova u zgradi dolazimo do matematike da je mesečna naknada za rad upravnika oko 50 evra po zgradi. Šta je ispravno očekivati za taj novac, koliko posvećenosti, kakvu uslugu i pristup u odnosu na ophođenje stanara prema upravniku”, pita Novković.
Sudu časti PKS podeto 120 prijava protiv profesionalnih upravnika
Do 1. januara ove godine protiv profesionalnih upravnika podneto je 120 prijava. Privredna komora Srbije na osnovu odluka Suda časti i redovnih sudova nije oduzela ni jednu licencu niti je bilo kog upravnika izbrisala iz Registra.
“Komora je do sada izdala više od hiljadu i po licenci za rad profesionalnih upravnika. Zbog propuštanja da PKS dostave važeću polisu osiguranja od odgovornosti Komora je oduzela ukupno 349 licenci, a na lični zahtev ili usled smrti iz Registra brisano ukupno 34 profesionalna upravnika. Aktivnih profesionalnih upravnika, onih koji su angažovani kod nekog organizatora profesionalnog upravljanja ili imaju svoju firmu, je 871”, kaže Miladinka Bodrožić, tužilac Suda časti PKS.
“Sud časti ni u jednoj odluci u 2022. godini nije utvrdio da je učinjena teža povreda dobrih poslovnih običaja, što bi poslužilo Komori za oduzimanje licence profesionalnom upravniku. Pred Sudom časti ne mogu da odgovaraju profesionalni upravnici lično, već firme u kojima su oni zaposleni. Sud je izricao opomene. U pitanju je nova, mlada profesija u kojoj se tek formiraju dobri poslovni običaji i poslovni moral, a i sam Zakon ima dosta nejasnoća i nepreciznosti”, navodi naša sagovornica.
Stanari, objašnjava, biraju profesionalnog upravnika i uvek mogu da ga smene ako su nezadovoljni njegovim radom.
“To što im je često skupo da plaćaju naknadu za tekuće i investiciono održavanje, kao i naknadu za profesionalno upravljanje je druga stvar. Dosta prijava koje se podnose Sudu časti su baš od tih stanara koji ne ispunjavaju svoje obaveze, pa kad dobiju opomenu pred utuženje oni presaviju tabak i obrate se Sudu časti prijavom”, kaže Bodrožić.
Za profesionalne upravnike i upravnike iz reda stanara nadležna je, pre svega, komunalna inspekcija koja vrši inspekcijski nadzor i utvrđuje nepravilnosti, te nalaže otklanjanje istih rešenjima.
Izmene zakona za efikasnije upravljanje zgradama
Poveravanje poslova upravljanja stambenim zajednicima profesionalnim upravnicima nije obaveza, već samo mogućnost, podsećaju u resornom ministarstvu. Uspostavljanje ovakvog sistema i registrovanje stambenih zajednica u značajnoj meri je, kažu, unapredilo upravljanje i održavanje zgrada.
“Najbitnije unapređenje je to što se povećava aktivnost manjih i srednjih preduzeća koji posluju u oblasti održavanja zgrada, a posebno u oblastima čija je obaveza propisana drugim zakonima, kao što su mere protivpožarne zaštite, redovne godišnje kontrole liftova...”, navode u Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.
Pre stupanja na snagu važećeg zakona u Srbiji je bilo 15.092 registrovanih stambenih zajednica, a danas ih je više od 52.500. To omogućava bolju kontrolu stanja u zgradama, a daje i mogućnost da učestvuju u javnim pozivima za podršku lokalnih samouprava i države.
“Do novog zakona veliki broj stambenih zgrada funkcionisao je bez zakonski izabranog predsednika skupštine, jer ažurnost tog podatka nije mogao da se proveri, a još veći broj stambenih zgrada nije bio ni evidentiran niti je bila održana konstitutivna sednica (što je tada bila obaveza), pa je veliki broj njih funkcionisao nezakonito i bez odgovarajućeg mehanizma kontrole koji bi to sprečio”, objašnjavaju u resornom ministarstvu.
U narednom periodu očekuju se izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada koje bi trebalo da omoguće prevazilaženje problema na koje nailaze profesionalni upravnici. Uz to, povećaće se i standardi rada profesionalnih upravnika kroz obavezu njihove stalne obuke, transparentnost rada organizatora profesionalnog upravljanja i uspostavljanje registra o ovim pravnim licima.
Na taj način svima će biti omogućeno da jednostavnim pregledom donesu odluku o tome kome će poveriti posao profesionalnog upravljanja, a na osnovu podataka o tome koliko firme koje se bave održavanjem zgrada imaju zaključenih ugovora, koliko zaposlenih, da li je protiv nekoga izrečena mera za kršenje propisa i pravila.
Izvor: RTS
