Na prvi pogled računica deluje gotovo nestvarno – porodična montažna kuća od oko 100 kvadrata može da se ugovori već od približno 50.000 evra. Međutim, „ključ u ruke“ ne znači uvek da je to i konačna suma koju ćete platiti do useljenja. Temelj, priključci, priprema placa i druga dokumentacija mogu da dodaju desetine hiljada evra na početni budžet.
Montažne kuće poslednjih godina sve češće privlače ljude koji žele sopstveni dom, ali ne žele da prolaze kroz dug proces klasične gradnje.
Međutim, raspon cena je ogroman.
Prema aktuelnim ponudama analiziranim u tekstu Biznis Kurira, cena montažne kuće po sistemu „ključ u ruke“ kreće se od približno 500 do 940 evra po kvadratnom metru - piše Direktno.
Osnovni paketi su okvirno između 500 i 650 evra po kvadratu, standardni od 600 do 800 evra, dok premium varijante mogu dostići 750 do 940 evra po kvadratu.
Prevedeno na kuću od 100 kvadrata, početna računica izgleda ovako:
- osnovnija varijanta – od oko 50.000 evra,
- standardna izvedba – približno 60.000 do 80.000 evra,
- premium varijanta – do približno 94.000 evra.
Na cenu utiču projekat, izbor materijala, završna obrada, arhitektura, velike staklene površine, tip krova i oprema i tu počinje deo računice koji je mnogo važniji od same kataloške cene.
„Ključ u ruke“ ne znači nužno da vam treba samo ključ
Kada kupac vidi ponudu od, recimo, 60.000 evra za gotovu kuću, lako je zaključiti da mu upravo toliko novca treba do useljenja, ali izraz „ključ u ruke“ treba veoma pažljivo proveriti u ponudi konkretnog izvođača.
U cenu najčešće nisu uključeni svi radovi i troškovi koji su potrebni da biste od praznog placa stigli do potpuno funkcionalne i legalne kuće.
Među najvećim dodatnim stavkama mogu biti temelj, priključci, priprema parcele, projekat, geodetski radovi, administrativne takse i doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, a onda dolaze kuhinja, rasveta, klima-uređaji i nameštaj, ukoliko ugovorom nije drugačije definisano.
Samo temelj može da doda još 10.000 evra
Jedna od najvećih stavki koju kupci mogu prevideti jeste temelj.
Prema podacima iz analiziranih ponuda, okvirna cena temelja kreće se od 60 do 100 evra po kvadratnom metru.
Za kuću od 100 kvadrata to znači još 6.000 do 10.000 evra.
Dakle, kuća koja je u ponudi koštala 50.000 evra već samo sa ovom stavkom može stići do 56.000–60.000 evra, a još nismo doveli ni vodu ni struju.
Priključci mogu koštati još nekoliko hiljada
Priključivanje kuće na infrastrukturu predstavlja sledeću veliku stavku.
Priključci na električnu, vodovodnu, kanalizacionu ili gasnu mrežu, u zavisnosti od konkretne parcele i udaljenosti infrastrukture, mogu koštati približno 3.000 do 8.000 evra.
Zbog toga cena placa nije jedino što treba gledati kada se bira zemljište.
Jeftinija parcela koja je daleko od postojeće infrastrukture na kraju može zahtevati mnogo više novca za pripremu i priključivanje.
A šta ako plac nije ravan i spreman za gradnju?
Tu račun može dodatno da poraste.
Nivelisanje terena, priprema parcele, pristupni put, potporni zidovi, odvodnjavanje i ograda mogu, prema računici iz izvornog teksta, dodati još približno 5.000 do 20.000 evra.
Kada saberemo samo tri velike grupe dodatnih troškova – temelj, priključke i pripremu placa – dolazimo do iznosa od približno 14.000 do čak 38.000 evra preko početne cene kuće, a ni tada računica nije nužno završena.
Kuća od 50.000 može zato koštati znatno više
Uzmimo najjednostavniji hipotetički primer.
Pronašli ste montažnu kuću od 100 kvadrata za 50.000 evra.
Ako dodamo:
- temelj od 6.000 evra,
- priključke od 3.000 evra,
- osnovnu pripremu parcele od 5.000 evra,
već smo na približno 64.000 evra.
U zahtevnijem slučaju, samo pomenute tri stavke mogu dodati i do 38.000 evra.
To znači da početna cena od 50.000 evra teoretski može narasti na 88.000 evra, i to pre pojedinih drugih troškova.
Zato se kupovina montažne kuće ne planira prema ceni koju vidite pored fotografije modela, planira se prema ukupnoj investiciji do useljenja.
A projekat, geometar i dozvole?
Ni oni nisu besplatni.
U pomenutih 14.000 do 38.000 evra dodatnih troškova nisu uračunati projekat, geodetski radovi, administrativne takse niti doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta.
Visina tih troškova ne može se svesti na jednu cifru za celu Srbiju, jer zavisi od lokacije, lokalne samouprave, parcele i konkretnog projekta.
Zato pre potpisivanja ugovora treba napraviti detaljan spisak svih stavki koje snosi izvođač i svih koje ostaju investitoru.
Da li za montažnu kuću treba građevinska dozvola?
Oko ovog pitanja postoji jedan od najupornijih mitova.
To što je kuća montažna, ne znači da je možete jednostavno postaviti na parcelu bez procedure.
Montažna stambena kuća koja ima temelj i namenjena je trajnom stanovanju nije oslobođena propisa samo zato što nije klasično zidana.
Zakon o planiranju i izgradnji montažne stambene kuće ne tretira kao neku posebnu kategoriju koja automatski može da se gradi bez potrebne dokumentacije.
Za gradnju su potrebni odgovarajući lokacijski uslovi, tehnička dokumentacija, građevinska dozvola, prijava radova, a potom i upotrebna dozvola.
Za porodične kuće postoji olakšica
Izdvojena stambena zgrada sa jednim stanom, površine do 400 kvadratnih metara i određene spratnosti svrstava se u kategoriju A – nezahtevne objekte.
To pojednostavljuje deo procedure.
Za objekte ove kategorije ne primenjuje se obaveza stručnog nadzora, a ne sprovodi se ni klasičan tehnički pregled koji obavlja komisija, ali „pojednostavljena procedura“ nikako ne znači „gradnja bez papira“.
Obaveze vezane za građevinsku dozvolu, prijavu radova i potrebnu dokumentaciju i dalje postoje.
Plaća se i doprinos za građevinsko zemljište
Još jedna zabluda jeste da vlasnici montažnih kuća ne plaćaju ono što plaćaju ljudi koji grade klasičnu zidanu kuću.
Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta obračunava se i za montažnu kuću. Njegova visina zavisi, između ostalog, od prosečne cene kvadrata novogradnje u konkretnoj lokalnoj samoupravi, površine objekta, zone i koeficijenta namene.
Postoji, međutim, mogućnost uštede.
Ako investitor doprinos plati jednokratno pre prijave radova, ima pravo na umanjenje od najmanje 30 odsto, dok lokalna samouprava može predvideti i povoljnije uslove.
Ni građevinska dozvola ne važi beskonačno
Kada je dozvola dobijena, postoje rokovi koje investitor mora da prati.
Postupak se vodi elektronski kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure.
Građevinska dozvola prestaje da važi ako prijava radova nije podneta u roku od tri godine od pravnosnažnosti rešenja.
Zakon predviđa i rok od pet godina za pribavljanje upotrebne dozvole, ali se taj rok ne primenjuje na porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja sopstvenih stambenih potreba.
To ipak ne znači da takvoj kući upotrebna dozvola nije potrebna.
Poslednji korak je katastar
Kada je kuća završena i izdata upotrebna dozvola, ostaje još jedan važan korak – upis objekta i prava svojine u katastar nepokretnosti.
To je posebno važno ako vlasnik jednog dana želi kuću da proda, koristi je kao sredstvo obezbeđenja ili rešava druga imovinsko-pravna pitanja.
Zbog toga put do sopstvene montažne kuće nije završen onog trenutka kada majstori odu sa placa. Pravno je potrebno zaokružiti ceo postupak.
Šta obavezno pitati izvođača pre nego što date novac?
Najvažnije pitanje nije:
„Koliko košta kvadrat?“
Mnogo važnije je:
„Šta tačno dobijam za taj novac?“
Pre potpisivanja ugovora treba precizno utvrditi da li cena uključuje temelj i ploču, transport i montažu, elektro i vodovodne instalacije, sanitarije, podove, unutrašnja vrata, fasadu i stolariju, grejanje ili hlađenje i završne radove.
Treba proveriti i ko plaća projekat, ko obezbeđuje priključke i šta se događa ako tokom gradnje dođe do dodatnih radova.
Sve što vam je usmeno obećano trebalo bi jasno da bude navedeno u ugovoru i tehničkoj specifikaciji.
Montažna kuća može biti odlična opcija, ali računajte do poslednjeg evra
Cena od 500 ili 600 evra po kvadratu svakako zvuči primamljivo, naročito kada se uporedi sa cenama stanova u velikim gradovima.
Za 50.000 ili 60.000 evra kupac može da dobije ozbiljnu kvadraturu same kuće, ali to nije cela priča.
Najveća greška bila bi da novac pripremite samo prema kataloškoj ceni objekta, jer između fotografije kuće u katalogu i trenutka kada unesete kofere postoji temelj, plac, voda, struja, dokumentacija, doprinosi i čitav niz manjih i većih stavki.
Zato jedna računica iz ove priče najbolje pokazuje šta znači „ključ u ruke“ u praksi:
Kuća od 100 kvadrata može krenuti od oko 50.000 evra, ali samo temelj, priključci i uređenje placa mogu dodati još 14.000 do 38.000 evra.
Tek kada znate šta je uključeno u cenu, znate koliko vaša buduća kuća zaista košta.
